Přinášíme vám rozhovor se zakladateli fondu Liborem Tománkem a Petrem Holušou

Odkaz na rozhovor zde: https://poradci-sobe.cz/investice/petr-holusa-a-libor-tomanek-trh-s-byty-oziva-s-rodinnymi-domy-jeste-ne/

Úrokové sazby pomalu klesají a to pozvolna láká zájemce o koupi bytů. „U rodinných domů k oživení trhu stále ještě nedochází,“ říká Libor Tománek, zakladatel fondu TomHol SICAV a.s. „Sledujeme na bankovním i nebankovním trhu, že se podmínky opět pomalu vracejí k předkrizovému období,“ doplňuje druhý ze zakladatelů fondu Petr Holuša. Jak komplikuje development stavební řízení v Brně? A jak developeři přečkali dva roky „mrazu“ na realitním trhu?

Váš fond kvalifikovaných investorů se zabývá především residenčním developmentem. Nyní se hodně hovoří o novém stavebním zákonu, který by měl urychlit povolovací řízení. Jak velký je aktuálně problém povolovacího řízení a dokáže toto nový stavební zákon zlepšit?

Libor Tománek: Jedna věc je samotný zákon a druhá věc je jeho implementace. V Brně, kde působíme nejvíce, máme s takovou implementací již zkušenost z období před pár letykterá se týkala územního plánování a územního rozvoje. A nyní se ta doba opakuje. Když se zaváděl odbor územního plánování a rozvoje (OÚPR), tak trvalo přibližně rok až rok a půl, než si vše sedlo a než všichni věděli, co mají dělat. Jednalo se tak o období, kdy se v podstatě stavební řízení a stavební povolování neúměrně natáhla o přibližně rok.

V Brně nyní nastává podobný problém. S novým stavebním zákonem dochází ke slučování stavebních úřadů a nejen já se bojím, že to bude mít stejný efekt. Obávají se toho nejen kolegové developeři, ale i projektanti, architekti a inženýři. Zdá se, že jak je v Česku zvykem, ne všechno jde tak, jak si člověk naplánuje.

Buďme konkrétní. Kolik času v současnosti u nového projektu počítáte na povolovací řízení?

Libor Tománek: Od úplného začátku až po finální razítko s úředně nabytou právní mocí se v harmonogramu bavíme o roku a půl až dvou letech. Samozřejmě záleží na tom, o jakou stavbu se jedná. Naše zkušenost je taková, že větší a náročnější projekty se povolují paradoxně snáze než malé projekty. U velkých projektů developer více komunikuje již v prvotních fázích s úřady a se starosty obcí, a pak již tolik problémů nenastává. Samozřejmě, vždy se může vyskytnout „potížista“ ze sousedství, kterému by vadilo, i kdyby si někdo postavil garáž na motorku.

Jak dlouho oproti harmonogramu pak u vašich projektů trvalo povolovací řízení v praxi?

Libor Tománek: Realita pak odpovídá našemu předpokladu, , že povolení bývá k dispozici většinou do dvou let.

Developeři zejména v Praze často hovoří i o 10 letech povolovacího řízení…

Libor Tománek: To je pravda. To se ale jedná již o opravdu velké projekty. My jsme developeři spíše lokálního významu – neděláme celé bytové čtvrti a neměníme charakter celých městských částí, jak to dělají opravdu velcí developeři. A u takto velkých projektů je pak doba skutečně až taková. To je úplně jiná disciplína.

Sice v teorii se stejným způsobem jako rodinný dům povolují i velké stavby, ale když se pak bavíme o komplexech několika set bytových jednotek a dalšího příslušenství včetně parkování apod., tak se lhůta neúměrně natahuje.

Dalším důvodem je, že Praha je jakýsi „stát ve státě“, a tedy to, co zažívají kolegové v Praze, nemusí zažívat kolegové např. v Ostravě a jiných městech.

Zabýváte se rezidenčními projekty. V posledních letech, kdy Česká národní banka bojovala s vysokou inflací vysokými úrokovými sazbami tento trh de fakto zamrzl. Jak se toto projevilo na vašich projektech?

Libor Tománek: Projevilo se to tak, že i u nás trh zamrzl. Nejvíce „bité“ byly projekty rodinných domů, kde oživení trhu stále ještě nenastává. U bytových domů k oživení i vlivem poklesu úrokových sazeb již dochází a lidé tak mají znovu o koupě zájem.

Bytové jednotky si často lidé kupují i jako investici pro zajištění na důchod, nebo pro děti, pokud již mají vyřešené vlastní bydlení. U rodinných domů nepředpokládáme, že by si někdo kupoval dům jako investici k pronájmu, to je obvyklé spíše v zahraničí, a proto u nás k oživení trhu s rodinnými domy dochází se zpožděním.

Jak se tato odložená koupě a zamrznutí trhu na dva roky projevilo ve vaše oboru finančně? Sice jste fond kvalifikovaných investorů a máte velkou část zdrojů od nich, ale i tak využíváte bankovní financování, které zpomalení prodejů prodražuje.

Libor Tománek: To máte pravdu. Museli jsme vymýšlet, jak naše projekty udržet při životě. To, že je trh zamrzlý, neznamená, že zanikla potřeba lidí bydlet.

Pokud máte možnost projekt pozastavit, nebo ještě získat stavební povolení, ale nezačít rovnou stavět, je to jedna z variant, jak ušetřit. Náklady na povolení sice jsou, ale hlavní náklady začínají naskakovat až s výstavbou.

Minimálně musíte koupit pozemek a peníze máte uvězněné v pozemku…

Libor Tománek: Ano, ale pořád je menší náklad mít stavební pozemek se stavebním povolením a čekat na výstavbu než zahájit výstavbu s tím, že víte, že neprodáte. Mnoho developerů k tomuto řešení přistoupilo.

V našem případě jsme byli nuceni některé projekty, které byly určeny k prodeji, pronajmout. Potřeba bydlet nezamrzla, ta bude vždy za jakýchkoliv ekonomických podmínek. Volné bytové jednotky jsme tedy pronajali a období zamrzlého trhu jsme tím překlenuli do dnešních dnů, kdy začíná opět růst zájem lidí o koupi bytů.

Petr Holuša: Do financování ze strany bank a dalších finančních institucí nám vstupovalo několik proměnných. Jedna věc byla výše úrokových sazeb, která se u bank odvíjí nejčastěji od PRIBORu. A další věc bylo zpřísňování pravidel poskytování úvěrů ze strany České národní banky. Banky se dostávaly do situací, kdy projekty, které financovat chtěly, nemohly financovat za podmínek, za kterých by je jinak financovaly. Např. u množství předprodejů a dalších sledovaných ukazatelů u developmentu banky přitvrzovaly.

V posledních měsících sledujeme na bankovním i nebankovním trhu, že se podmínky opět vracejí ke stavu z roku 2021. Nicméně stále ještě nějaký měsíc bude trvat, než se dostaneme do stavu, kdy bankovní financování bude v takové podobě, jako bylo v minulosti.

Zaujala mě myšlenka, že postavíte dům s byty k prodeji, ty ale na překlenovací dobu pronajmete, než je prodáte. Nemá samotný fakt pronájmu vliv na nižší cenu prodeje? De facto se již nejedná o čistou novostavbu…

Libor Tománek: Může mít a nemusí. Každý projekt je jiný a jde o to, kde daný projekt je. Např. v Brně jsou části, kde si musíte nájemníka vybírat opravdu pečlivě oproti částem jiným.

I pro nás to byla nová zkušenost. V rámci fondu máme mikrotým makléřů, kteří se starají o to, aby nemovitosti v době, kdy mají přijít na trh, byly v co v nejlepší kondici. A tito makléřidostali za úkol některé bytové jednotky pronajmout.

Novostavba, i když je pronajata na rok, rok a půl, či dva roky, je při prodeji pořád novostavbou. Jde o to, aby se bytová jednotka po konci pronájmu uvedla do stavu, v jakém byla před pronájmem– výmalba, různé opravy… když má někdo kočku či psa a něco se poškrábe, tak se to musí vyměnit. To jsou náklady s tím spojené . Ale pořád to ekonomicky dává smysl a dokáže to projekt zachránit proti stavu, kdy je dům prázdný a musí se v něm jen temperovat. Pronájmy alespoň částečně tak moří náklady, které developer má.

Jak je těžké pro malého brněnského developera získat kapitál na výstavbu?

Petr Holuša: Financování rozdělujeme na dvě části. Seniorní financování se snažíme realizovat převážně prostřednictvím bank. A banka má své požadavky k financování výstavby na zelené louce. Bývaly doby, kdy banky byly ochotny financovat projekty s platným územním rozhodnutím. Dnes banky spíše preferují vydané stavební povolení s předprodeji. Banky se podílejí na financování projektů z více než 50 %.

Zbytek financujeme vlastním kapitálem, případně kapitálem investorů, kteří jsou ochotni poskytnout kapitál k realizaci projektu.

V předcovidovém období nebylo tak obtížné získávat kapitál jak od investorů, tak od bank. Peníze byly dostupné a pro investory nebylo lákavé ukládat peníze na bankovní produkty. V České republice je navíc trh nemovitostí stále lákavý.

Situace se dramaticky měnila v roce 2022 s ohledem na růst sazeb České národní banky. Došlo tím ke dvěma faktorům: Zaprvé růstu PRIBORu a následnému zvyšování úrokových sazeb ze strany bank, ale také k nižší dostupnosti kapitálu od investorů, protože ti volili alternativní uložení peněz na spořicích či termínovaných účtech. A ani banky nebyly motivovány poskytovat financování, protože mohly odkládat volnou likviditu u České národní banky.

Zlepšuje se nyní situace získávání kapitálu pro fond kvalifikovaných investorů?

Petr Holuša: V posledních měsících pozorujeme zlepšení situace. Investoři již nemají možnost si ukládat prostředky na produkty u bank s vysokým výnosem. Vracejí se tak k alternativám včetně akciových fondů.

Co nabízí investorům, kteří zvažuji investovat do vašeho fondu, oproti jiným developerským fondům kvalifikovaných investorů? Developerů, kteří získávají kapitál prostřednictvím fondů kvalifikovaných investorů, je v poslední době hodně. Čím se chcete odlišovat?

Petr Holuša: Oproti ostatním developerským fondům kvalifikovaných investorů se odlišujeme mimo jiné tím, že sami jsme aktivními investory a nejsme pouze zakladateli a prodejci aktiv do fondu. Vkládáme naše projekty do fondu,jsme aktivními akcionáři a držíme své akcie až do konce realizace projektů.

Jsme fond kvalifikovaných investorů, nikoliv „kvazifond“, který má intervaly minimálního a maximálního garantovaného výnosu, což se může tvářit jako investování do dluhopisů. My naopak neomezujeme maximální výnos.

Garantujete nějaký minimální výnos?

Petr Holuša: Ne. Nemáme ani takovou garanci. Ale do zhodnocení 11 % nemáme žádnou participaci na výnosu. Proto je také naší motivací mít co nejvyšší zhodnocení pro investory.

Libor Tománek: Český nemovitostní trh jako takový je převážně ve velkých městech zvyklý na poměr 8:2 ve prospěch bytových jednotek na úkor rodinných domů. Tuto potřebu trhu reflektujeme, a protože působíme zejména v Brně, Praze a Ostravě, majoritu našeho portfolia tvoří bytové domy.

Jaký výnos jste dosud investorům připsali?

Petr Holuša: Jako fond kvalifikovaných investorů jsme vznikli na podzim roku 2023a nyní nám na konci června bude docházet k přeceňování projektů, které ve fondu máme. Očekáváme, že valuace bude v nižších desítkách procent.

Děkuji za rozhovor.